Face à ces enjeux préoccupants, mais qui dépendent d’intérêts privés, la Ville a déployé en 2023 sa STRATÉGIE LOGEMENT.
Concrètement, elle se mobilise en utilisant son cadre règlementaire comme outil de développement au profit de la qualité de vie, et ce, au travers de SIX ACTIONS visant à diriger le marché pour répondre aux enjeux de DENSIFICATION, de SALUBRITÉ et d’ABORDABILITÉ des loyers.
ACTION 1 : IDENTIFIER DES ZONES DE DENSIFICATION ET LEUR FORME
L'engagement de la ville se module grâce à la délimitation de zones de densification auquelles sont associées des formes différentes de densification.
1- Haute densification - quatre pôles : le quartier MOCO, le secteur Buntin, le secteur de l'hôtel de ville, et l'Écoquartier Champlain. Dans ces zones s’érigeront des constructions plus élevées où se mixeront habitations et commerces. L’encadrement de la densification assure une transformation urbaine bien intégrée au milieu de vie en fixant comme référence un bâtiment existant. Par exemple, dans le secteur de l’hôtel de ville, c’est ce bâtiment qui sert de référence en termes de hauteur, soit quatre étages.
2- Densification douce : Centre-ville et quartiers résidentiels...la densification douce devient la norme sur tout le territoire.
ACTION 2 : PERMETTRE LES UNITÉS D'HABITATION ACCESSOIRES (UHA)
Pour encourager la densification douce sur l’ensemble du territoire et faciliter l’accès à la propriété, les unités d’habitation accessoires (UHA) seront permises après l’adoption du règlement prévue au printemps 2023. Les UHA sont des logements d’appoint aménagés sur un terrain déjà occupé par une résidence.
Un potentiel d'environ 4 500 propriétés pourraient en accueillir ici.
ACTION 3 : FACILITER LES LOGEMENTS D'APPOINT
La Ville compte aussi aujourd’hui sur une réglementation municipale simplifiée concernant les logements d’appoint, qui peuvent désormais être dédiés tant aux membres de la famille qu’à des locataires.
ACTION 4 : IMPOSER DES LOGEMENTS ABORDABLES
Grâce à l’adoption du Règlement 432, la Ville de Salaberry-de-Valleyfield peut exiger un minimum de 10 % de logements abordables dans tout projet d’au moins dix unités d’habitation, lorsqu’une modification règlementaire est demandée, afin de construire plus de logements que ce qui est autorisé.
Pour garantir des logements réellement abordables, la Ville exige que les loyers représentent moins de 30 % du revenu médian avant impôt des ménages du secteur de référence, comme établi par Statistiques Canada (SCHL). Ils ne seront donc pas fixés en fonction du prix des loyers sur le marché, afin que ces logements bénéficient aux clientèles qui en ont réellement besoin (revenu maximum).
ACTION 5 : ENCOURAGER LES LOGEMENTS SOCIAUX
Pour encourager la construction de logements sociaux, qui s’adressent aux clientèles les plus vulnérables, la Ville a réservé deux terrains municipaux afin qu’ils soient donnés à l’Office municipal d’habitation (OMH).
Un projet est déposé chaque fois qu’un programme de subventions gouvernemental est disponible.
ACTION 6 : LUTTER CONTRE L'INSALUBRITÉ
Depuis la mise en place du Règlement sur l’entretien et la salubrité des bâtiments d’habitation en juillet 2021, la Ville a conduit 1 000 interventions pour lutter contre l’insalubrité.
Ce moyen s’est révélé très efficace pour conserver des logements adéquats dans le parc locatif du territoire. Selon le Comité logement, les abandons de logements sont désormais extrêmement rares et la qualité de vie des locataires est améliorée.
Il existe de nombreux types de logements sur le marché résidentiel. Entre maisons centenaires, nouveaux développements et immeubles locatifs, il peut être difficile de s’y retrouver avec tout ce que l'on entend et l'on voit. Le parc immobilier du territoire regroupe plusieurs types de logements, chacun ayant ses caractéristiques propres et répondant à des réalités bien différentes.
Mais qu'est-ce qui différencie un logement abordable d'un logement social?
Pour mieux comprendre la composition du marché résidentiel local, voici un aperçu des quatre grands types de logements présents à Salaberry-de-Valleyfield.
Il s'agit de la catégorie de logement la plus répandue. Sauf de très rares exceptions, ces logements sont construits et détenus par le privé. Leur prix est fixé par leur propriétaire, en fonction du marché, d’où leur appellation.
Avantages
Il est attrayant d’en construire beaucoup et ne nécessitent aucune subvention.
Inconvénients
Puisque leur prix est directement lié au marché, leur abordabilité dépend de l’équilibre entre l’offre et la demande.
Il s'agit du type de logement destiné aux ménages aux revenus modestes, mais qui ne font pas nécessairement partie des plus démunis. Comme les logements de marché, ils sont principalement construits et détenus par le privé. À Salaberry-de-Valleyfield, leur prix est toutefois fixé selon une entente conclue entre le propriétaire et la Ville, en fonction de notre Règlement 432 sur le logement abordable.
Avantages
Possibilité de les faire construire par le privé, sans subvention, ni autres fonds publics; loyers plus bas que le marché (de 30 % à 55 % plus bas qu'ailleurs à Salaberry-de-Valleyfield).
Inconvénients
Il y a une absence de définition commune du concept de « logements abordable » entre les villes. On dénote aussi une absence de rentabilité, ce qui amène parfois les promoteurs à « compenser » leurs pertes sur les autres logements de son projet. Ils peuvent soit augmenter les prix, soit demander l’autorisation de construire plus d’unités.
Année de référence : 2025-2026
*Les données sont issues de la Société d’habitation du Québec (SHQ) telles que présentées dans le règlement 432 visant à améliorer l’offre en matière de logements abordables. L’équivalent sur le marché est une recension non exhaustive effectuée au printemps 2025 sur les sites Web des promoteurs qui publient les coûts des loyers.
Il s'agit de la catégorie dans laquelle on retrouve ce que l'on appelle communément les « HLM », soit des logements destinés aux ménages disposant des revenus les plus faibles. Ils appartiennent et sont gérés presque exclusivement par des organismes à but non lucratif (OBNL). Les loyers sont fixés en fonction du programme de subvention ayant permis la réalisation du projet. La plupart de ces subventions relèvent d’un programme chapeauté par la Société d’habitation du Québec (SHQ).
Avantages
loyers les plus bas que l’on puisse trouver; destinés aux plus démunis; peuvent être réservés pour des catégories spécifiques, tels que les aînés, les jeunes familles, les familles monoparentales, les gens vivant avec un handicap, etc.
Inconvénients
Les faibles loyers exigés rendent la construction et le maintien de ces logements absolument impossibles sans subvention. Or, la gravité de la crise du logement à la grandeur du Québec et du Canada fait en sorte que ces subventions sont extrêmement difficiles à obtenir. Il faut de nombreuses années pour espérer mettre en chantier quelques dizaines de logements sociaux, sans garantie de succès.
Communément appelées « mini-maison », les unités d'habitation accessoire (UHA) sont permises à Salaberry-de-Valleyfield, sur les terrains d’au moins 600 m2.
Avantages
Permettent de densifier le territoire sans utiliser de nouveaux terrains et sans ajouter de hauteur, en plus de favoriser la cohabitation bigénérationnelle.
Inconvénients
Ne peuvent être implantées que sur les terrains suffisamment grands; niveau d’intimité qui pourrait ne pas convenir à tous.
La stratégie logement de la Ville l'a fait rayonner sur TVA, Radio-Canada et au 98,5 :
